疫情结束之际,就是最佳抄底时机!

转载 柯谈  2020-02-06 15:26  阅读 288 次
疫情结束之际,就是最佳抄底时机! 房产 第1张

疫情来的猝不及防,让原本就疲软的楼市,更加雪上加霜。

黑天鹅打乱了楼市的固有周期,2020年小阳春是不会再有了,但是会顺延推迟,演变成小盛夏!

本文原创作者:柯谈(个人微信:linco_kk)

微  信  公 众 号:柯谈地产观(ID:lincokk)

1、展望

2019年开始,我国经济下行压力持续加大,GDP增速逐月下滑,保6曾是我们去年的重要任务。

 

但受肺炎疫情影响,2020年的开局会更加困难。根据泽平宏观的预测,我国2020年一季度的GDP增速可能在4-5%之间。

 

从去年下半年开始,放松限购、降低落户门槛的政策在全国各地全面开花,均得到了高层的默许。

 

2019年12月召开的中央经济工作会议更是首次提出“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”。

 

如果没有疫情的爆发,今年过完年的小阳春一定火热异常。但天有不测风云,计划赶不上变化。

 

虽然疫情会拖累我国经济,但不可否认的是:疫情将是楼市宽松的加速器!

 

本次疫情,我国反应迅速、措施得力,如果不出现意外,2月中旬将迎来高峰期和拐点,3-4月份疫情可以彻底结束。

 

但问题的关键是,从上到下,从高层到地方,没有人敢在疫情刚刚收尾之后,就急不可待的出台楼市刺激政策,至少会有一个月以上的缓冲期,因为我们无法承受疫情反复。

 

那么可以预见,假如3-4月份疫情基本结束,5-6月份为观察缓冲期,6月份以后,各地会逐渐放松楼市调控,鼓励刚需和改善购房。

 

因此,在顺利解决疫情的前提下,最合理的楼市抄底时机是2020年6月之后,也就是盛夏来临之际!

 

当然,假如病毒出现变异或者扩散范围增大,那么楼市回暖就要继续顺延。

 

2、走势

 

1月26日,中国房地产业协会发文倡议:房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。各地开发商也是纷纷响应。

 

房子盖起来了卖不出去,银行贷款,海外融资还不上,资金周转不起来,这对房企来说是致命的。

 

所以,当疫情结束之后,开发商一定会大规模的打折促销,回笼资金,而且,打折力度绝对超出你想像。否则又会有大批的房企倒闭。

 

2020年,房企只有两条路:要么打折,要么死!

 

对于疫情之下的二手房来说,就相当于是限购和限售同时生效,买不了也卖不掉。

 

对全国范围来说,不论大城市还是小城市,二手房市场将会变成:成交量急剧下滑,房价冻结,有价无市。

 

所以,房价大跌是不会的,大跌的将是成交量。

 

2月1日,央行等五部委联合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》明确提出:“保持流动性合理充裕,加大货币信贷支持力度。适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款,支持相关企业战胜疫情灾害影响”。

 

2月1日通知发布后,央行副行长潘功胜接受专访时说:“2月3日金融市场开市后,人民银行将提供充足的流动性,加大逆周期调节强度”。

 

最近几天,各地银行已经针对受疫情影响的中小企业定向降息了。

 

作为托底经济的政策工具,下一步,全面降息和降准还会继续。2月20日LPR降息将非常值得期待。

 

疫情过后,有两类城市,楼市刺激力度会比较大:一类是受疫情拖累经济严重的城市,比如武汉和湖北其它县市;另一类就是错失春节期间返乡置业机遇的三四线城市。

 

其它一二线城市,将会在新房打折促销、政策松绑和压制需求重新爆发三个因素叠加之下,掀起一波小盛夏。

 

2003年非典、2008年汶川地震对楼市的影响都是很短暂的,而且无一例外的都在下半年强力复苏。

 

所以,2020年消失的小阳春,大概率会演变成下半年成交量的报复性反弹。量上去了,房价坚守也很难。

 

3、实操

 

那么,在今年这个特殊时期,房产买卖该如何操作呢?

 

以下建议,请深刻领会:

 

一、疫情期间,不能看房,不代表死宅。你需要多下载几款买房app,在线看房,在线研究。比对过去5-10年每个小区的房价涨幅大小。不比不知道,一比吓一跳。你会发现以前买房是多么的盲目和无知。

 

二、钻研各区的学区政策、研究各学校升学率。研究地铁规划,区域规划,最好再结合各小区过去房价涨幅同步分析。

 

三、在app上与中介建立联系加上微信,让中介小哥为你远程在线服务。疫情期间,中介生意极为惨淡,只要你主动联系中介,他们一定会全身心为你付出,有问必答、有求必应。凭我这么多年的经验来看,80%的购房者对政策和楼市的知识比不过中介。所以,别瞧不起中介,此时是向他们学习的最好机会。

 

四、看不了房,中介不开门没关系。自己开车或者骑共享单车去看小区环境、周边配套。看看有没有高架、有没有电站、离地铁站远不远。除了看房和签合同,其它所有准备工作都可以提前做起来。

 

五、由于售楼处暂时关闭,现在各大房企纷纷开启线上营销,开发看房选房小程序,比如雅居乐、碧桂园、美的置业、正荣地产、华夏幸福等。这种看房小程序,可以多看多比较多咨询,但是千万别急着下手。

 

因为,网上看房,你只能看到开发商想让你看的,经过美化的房子,缺陷一定是会被故意隐瞒的。而且,等到疫情结束之后,新房会有更多的优惠等着你。

 

六、总之,疫情期间,不建议入手新房和二手房。除非是你年前就看好的房子,价格一直砍不下来,现在房东着急抛售,价格非常便宜,但也别忘了再次补刀,这个时期,能出来买房的都是上帝。

 

七、不是急用钱的人,千万别在疫情结束之前卖房,否则只能血亏,含泪大甩卖。

 

八、关注疫情进展,更关键是关注楼市政策动向,不仅关注自己城市,还要关注同级别城市,比如,北京的朋友要关注上海动向,成都的朋友要关注重庆动向,南京的朋友要关注杭州动向。

 

因为,如果上海放松了,北京也会跟进,那么北京的朋友就要提前预知,提前行动,这样才能在涨价之前抄底。

 

九、疫情结束,行情袭来之时,先买房,后卖房。先下定金锁定低房价,拉长合同期限,然后再卖房。因为,小阳春没了,最好的卖房时机丧失了,所以,在成交量和房价开始起步的前期先买房,等高潮时期再卖房,这样自己才能处处掌握主动权。

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