5万亿老旧小区改造市场:社会资本介入 盈利模式待解

原创 louls  2020-06-08 11:29  阅读 790 次

政府工作报告指出,今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

作为“接棒”棚改的一项重要工作,老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手,同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为,老旧小区改造市场空间或可达5万亿元,可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业,下游的家装、家电等行业。此外,以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。

5万亿老旧小区改造市场:社会资本介入 盈利模式待解 快讯 第1张

        核心区的“老破小”

根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

老旧小区改造的市场空间,主要存在于大中城市。

分城市来看,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看,上海、济南、北京三地最高,分别为61%、49%、47%。

作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作,旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

据该机构估算,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

  “民生问题”的解决之道

老旧小区改造,对于社会资本来说,最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建,因而不存在通过卖新房获得盈利的可能;投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金,未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。

总体来看,目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来,利润率低、投资回报周期长,是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为,主要原因是没有明确的商业模式,没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。

亿翰智库指出,目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主,这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势,在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚,在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营,在资金和运营上具有一定优势。”

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