登记在一方名下房屋，未经配偶同意擅自设定抵押， 抵押是否有效？（附35个案例+8条实操建议）

3、不要忽视离婚、再婚情形

如果抵押人存在离婚、再婚等情形，应结合房屋购买时间、房屋购买合同、不动产权证书、离婚时间、再婚时间、离婚协议、离婚判决书等核实房屋权属，如存在共有人，抵押应征的共有人的同意。如属于再婚，即便房屋属于抵押人婚前财产，原则上也应要求其现配偶出具同意抵押的声明。

4、坚持面签、确保签字真实。

从上述案例可知，好几个判例都是由于签字不真实导致抵押无效。因此，银行、小贷公司在实际操作中，在抵押人、共有人签字时，在核实身份的基础上应当遵循面签原则，确保签字的真实性，抵押人、共有人签字时应留存影像资料，面签时应签字并按手印。

5、优化操作流程，并严格遵守

银行、小贷公司等专业机构在接受抵押担保时，应当制定严格的业务操作流程，对自身严格要求。从目前的主流判决来看，如果银行等机构未核实抵押人婚姻状况或在明知抵押人已婚的情况下未经抵押人配偶同意擅自抵押，法院认定抵押无效在法律上不会存在太大的障碍。

6、做好档案管理工作

银行、小贷公司等应做好档案管理，相关档案中如果有证据显示抵押权人对抵押物共有情况是明知的，则不应认定为是善意。

7、如债权人尽到注意义务，可主张善意取得

假如抵押人恶意隐瞒婚姻状况及房屋共有状况，从目前的判决来看，如果不动产权证书登记为抵押人单独所有，银行、小贷公司等债权人在办理业务时也要求抵押人出具了未婚声明，并查看了抵押人征信报告和抵押人提供的户口簿，且户口簿及征信报告上均显示未婚，则一般应认定抵押权人已经尽到了足够的注意义务，可认定为善意取得。

8、了解当地法院对这一问题的裁判观点和尺度。

风险提示：中国不是判例法国家，不同法院针对同一问题裁判尺度不一样在国内是很常见，建议银行等机构在操作的过程中本着审慎的原则，做最坏的打算，做最好的准备。

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