新版“四万亿”来袭，楼市会再次沸腾吗？

说起4万亿，很多人都还记得，很多年钱的那一场刺激，将中国经济带向了一轮新的高潮，而高潮过后的失落与低迷，经历和很长久的修复，也未必能恢复如初。

不过，倒是有一个最直观的结果，那就是房价一路上扬，虽然房价的持续上涨和快速上涨，不完全是因为刺激，但是也与资金面有着非常直接的关系。

而对于三四线城市来说，最大的推动力，莫过于棚改了，棚改是一项民生工程，国家投入大量资金，对棚户区进行改造，老百姓手里获得了现金，大量现金最后都流向了一个地方，那就是楼市，不仅推高了房价，更使市场不断活跃起来。

不过，从去年开始，棚改就逐渐退出，由一开始的审批权限收回，再到各地下调棚改目标，到今年，多地棚改目标计划腰斩，让很多人觉得，依靠棚改推动的三四线楼市，要彻底凉凉了，因为，这些地方，没有真实的需求，有的只是无尽的炒作，当棚改资金退场，世间再无接盘侠的时候，楼市趋冷，变是理所当然。

楼市总是会牵动着亿万人的心，各种声音也不绝于耳，尤其是经历了去年严厉调控之后，很多地方房价下跌，可到今年，小阳春却依然如期而至，但严厉调控同步而行，在金三银四之后，楼市再迎来新一轮严调控，在这样的大形势下，楼市到底会如何走呢？

最近，又传来了一个新消息，那就是旧改。

国常会提出部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。国 务 院参事仇保兴曾指出，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

一、什么是旧改？

在这几年，我们看到很多地方，老房子都拆了，而近几年，这种大肆拆迁的行为有所收敛，有两个原因，一是拆迁成本太高，二是能拆的基本拆完了。但是房子总是一年比一年老，很多房龄超过20年的小区，已经破烂不堪了，怎么办呢？只好按照新的居住环境要求，进行改造，比如小编所在的城市，就在对老的小区进行加装电梯、新增车位等改造。

旧改，从字面意义上来看，就是旧房改造，目的在于提升老百姓的居住环境和条件，主要包括对小区水电气路以及光缆设施的装添改造，甚至是对传统高层加装电梯，为一些旧小区增加停车场，甚至是增加医疗、养老、托幼、助餐保洁等工作，总之，内容很多。

二、旧改的钱从哪里来？

大家都记得过去的棚改，棚改除了国家支持外，大部分资金来源是来源于开发商的项目承包，而旧改呢，虽然国家明确提出投资四万亿，但这四万亿不过是旧改补助，这就与大规模的旧城镇改造，有明显的区别了，也就是说，棚改范围的还是棚改，而没有纳入棚改的，才会纳入旧改范畴。

因为旧改资金是补助，国家补贴，而居民自己也是需要支付一部分资金的，不过，可能不同地方的比例会不一样。这也表明，旧改的资金来源主要是“居民自筹+国家补贴”。

三、对楼市会产生哪些影响？

首先，旧改谁最获益呢？显然是旧城、旧房居民，国家补钱来为他们改善居住条件。而更为重要的一点，过去像这种老旧小区，除非有优质学区，否则房价都很低，而且成交不活跃。不过，在旧改消息出来之后，不少老旧小区的价格，都涨上来了，网上不少新闻都传递出了消息，部分老旧小区，原来15万不到的旧房子，现在22万都买不到。

其次，旧改与棚改的区别是，旧改处于改造，而棚改属于拆了重建，两者的程度不一样，因此，对楼市的影响，其实小于棚改。

第三，旧改会带动各种消费，比如一些老旧小区的电梯消费、汽车消费等。

第四，旧改会带来房价的上涨吗？从前文的描述中，大家也看到，有的老旧小区房价已经开始涨了，不过，从整体的楼市来看，旧改的影响，比棚改要小很多，毕竟旧改是你改造现有房屋花了多少钱，国家给予补贴，而且可能自己还需要承担一部分，这就与棚改有本质的区别，从某种角度来看，旧改并没有增加市场上的购房资金，更没有提升老百姓的购买力，因此，对楼市的影响其实有限。

第五，旧改的推出，可能会加快棚改的退出，这也使得三四线楼市可能凉得更快。

总的来看，旧改对楼市有影响，但不会太大，不过要注意三四线楼市，因为旧改的推出、棚改退出，而引发的各种潜在风险。

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