这些城市的房子,千万要注意!

原创 同话财经  2019-08-09 07:26  阅读 1,764 次

在国家再次强调房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段之后,中国的楼市,又一次进入一个全新的阶段,这些阶段有几个显著的特点,从行业来看,楼市完全进入存量房时代,统计局数据显示,去年的时候,户均房屋拥有量就已经达到1.1套了;从购房者角度来看,为了买房,居民杠杆率和负债率都不断上升,老百姓的存款越来越少,负债越来越多;从购买的角度来看,房价不断达到新高,已经达到了历史高点,再往上快速增长的动力,越来越弱;从炒房者的角度来看,楼市投资进入一个考验智慧的时代,过去那种闭着眼睛买房的时代,已经一去不复返,楼市赚钱效应在减弱……

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当然了,从国家层面来看,楼市经历了几十年的快速发展,为经济发展做出了一定的贡献,但是,当前经济环境下,投资对经济的拉动作用在减弱,现在再依靠楼市刺进经济发展的道路,显然已经走不通了。但是,在经济下行的压力下,又有一批经济学家和学者们,抛出了“只有房地产才能救中国”的思想,试图再次对楼市进行刺激。然而,这一思想,被坚决给否定了。

而对于广大购房者来说,想买房的人依然前赴后继,而没钱买房的人,也在尽一切努力,早点上车,几乎所有的人都有一个共识,那就是从总体趋势来看,未来房价还是会越来越高。但是,到底卖哪地方的房子,才不会亏本呢?这是一个值得探讨和深思的问题。

今天,我们从金融的角度来分析一下,哪些城市的楼市泡沫大,进而通过分析,给广大购房者一点启示。

首先,我们怎么判断一个地方楼市的泡沫?指标很多,比如,很多机构喜欢去测算房价与收入的比例,当房价收入比越高,说明老百姓买房越难,泡沫也就越大。当然了,我们也可以用另外一个角度来看,那就是居民杠杆率,因为当下的老百姓,杠杆的最大用途就是买房。

国家重提房住不炒,传递了哪些信号?

最近,第一财经发布了一份《中国主要城市居民资金杠杆率》的榜单,从数据上看,很多城市的居民杠杆率已经超过了100%,这就足以说明,当下不少城市的居民,偿还房贷的压力,已经非常大了,而这也为当下楼市,再粗放发展,提出了一个风险警示。

其实,在楼市暴涨的这些年里,居民储蓄率下降、杠杆率上升,几乎是同步的。数据显示,1996年我国居民杠杆率仅为3%,2008年18%,但是2008年以来,居民杠杆率开始呈现迅速增长态势,短短六年间翻了一倍,达到36.4%。

到2018年末,居民杠杆率已经高达53.2%,较2008年激增近35个百分点。

就连银保监会主席郭树清也公开提出预警,“目前,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

而从不同的城市来看,有些城市的居民杠杆率竟然超过了150%,这可以说已经达到了危险的边缘。

这些城市的房子,千万要注意!

从榜单可以看出,居民资金杠杆率达到100%以上总共有8座城市,分别为厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中,厦门以172.2%位居第一,深圳以144.4%位列第二,其后是杭州以136.7%位居第三。

然而,我们关注另外一个数据就会发现,2018年上半年社会消费品零售总额排名来看,厦门仅786亿,排在第30位,深圳为2801亿,排在第十位,杭州2673亿,排第十一位,南京2841,排名第八位,合肥1502亿,排名第二十五位。

排名前十的分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、天津、南京、苏州、深圳,大家可以看一下,仅部分一线城市与上面的这个排名有重合(同时进入前十),绝大部分都是正好相反。这也说明,高房价对老百姓居民的消费,是有比较严重的挤出效应的。

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居民资金杠杆率高的城市,房价高,居民消费能力较差,大家赚的钱基本都还房贷了,哪还有空间去消费,也从侧面反映出这个城市居民的生活幸福感。

从某种意义上来说,即便是刚需,买了房子也希望它能涨价,然而,房子要涨价,得有几个先天的因素,首先是大环境,这一点呢,大家都明白,中国的城市化还在推进,经济也在稳步向前发展,还是有比较稳定的发展挤出的;其次是地方经济和人口基础,因为人口是最基本的购房需求形成的根本,没有人,房子卖给谁呢?另外还有重要的一点,就是购买力,都靠外地 人来买房,除非你是一线大城市,核心城市,中心城市,否则基本不可能。

大家看一下,在上面居民资金杠杆率超过80%的城市里,如果不是中心城市的,风险就很大了。至少,厦门、南京、合肥、苏州、珠海、长沙、宁波、中山、温州、青岛等城市,风险是比较大的。大家买房的时候一定要注意。

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