未经配偶同意，擅自抵押共有房屋是否有效？(34个案例,建议收藏)

四、关于抵押权善意取得的认定标准

1、实践中的两类观点

关于抵押权善意取得的认定实践中分歧比较大，司法实践中大体上可分为两种观点：

观点1：不动产登记具有权利推定效力，抵押权人仅负形式审查义务

例如，在案例15韩桂芳与平凉市崆峒区融通小额贷款有限责任公司确认合同无效纠纷一案【平凉市中级人民法院 （2012）平中民二终字第95号】中，法院认为，该房产登记于原告卢小龙名下，产权登记簿上无共有人情况记载，不动产登记具有公信力，即具有权利正确性推定效力。被告融通小额贷款公司作为抵押权人只要审查抵押是原告之夫卢小龙的真实意思表示即可，其对抵押人卢小龙的婚姻关系、家庭成员和该抵押物是否还有其他共有人既不明知也不应知。故应认为被告融通小额贷款公司在取得涉案房产的抵押权时是善意的。

在案例16上海浦东发展银行股份有限公司温州瑞安支行与胡树妹、浙江通达机械有限公司等金融借款合同纠纷案【 温州市中级人民法院（2014）浙温商终字第870号】中，法院认为：“陈某某提供抵押的房屋的全部产权登记在其个人名下，该不动产登记具有物权公示公信的效力，无论其记载的内容是否与实际相符，浦发瑞安支行均有理由相信该产权证的真实性，我国法律、行政法规也未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务。”

其余类似判例还包括

案例：刘桂育与赵子章等抵押权纠纷案， 北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第34984号。

案例：郭立蓉、莆田市融信贸易有限公司金融不良债权追偿纠纷案，漳州市中级人民法院（2018）闽06民终52号。

观点2：若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，抵押权人人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，对真实权利状况不知情应不存在重大过失。

案例17：涂某等与郑某确认合同无效纠纷上诉案，北京第一中级人民法院(2012)一中民终字第6114号】。

法院认为：关于某某典当公司是否属于抵押权的善意取得问题。对此，本院认为，以房屋为标的物的不动产抵押中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务。任何查询和注意义务都没有进行，不宜直接认定其为善意第三人。本案中，某某典当公司未对涉案房屋的档案登记材料履行一定的查询义务，且未按合同条款和附件的约定以及其办理抵押的相关程序对涉案房屋的共有情况履行合理的注意义务(即要求郑某提供结婚证及户口本等)，故本院认为某某典当公司不属于物权法上的善意第三人，其不能善意取得涉案房屋的抵押权。”

案例18：王X诉李X、中国民生银行股份有限公司天津分行确认合同无效纠纷案，(2013)津一中民二终字第0069号。

备注：该案被最高人民法院《人民司法·案例》2015年第08期(总第715期)收录。

天津一中院认为：在婚姻关系存续期间，夫妻一方未经配偶同意，擅自以夫妻共有房屋作为抵押物与金融机构签订抵押借款合同，且其配偶事后未予追认的，属于擅自处分夫妻共有财产，系无权处分。但在签订抵押借款合同时，金融机构已经审核了夫妻一方提交的无配偶、其系抵押房屋所有权人的证明材料，已经尽到了合理审查义务，主观系善意。同时，金融机构亦按照合同约定发放了贷款，即支付了抵押合同的合理对价，故金融机构的行为构成善意取得。

在案例19内蒙古宁城农村商业银行股份有限公司山头支行与段国祥金融借款合同纠纷一案【内蒙古赤峰中院(2016)内04民终715号】中，赤峰中院认为：从本案设定抵押担保的情况看，虽然房产证上登记的房屋所有权人为段某，但原审庭审时段某对其存档的贷款申请调查审查审批表无异议，该审批表中的个人贷款申请表中载明抵押人是段某，财产共有人是燕某，在房地产抵押清单中载明抵押人是段某、燕某，且段某在订立抵押担保合同时亦提交了其与燕某的结婚证和身份证，通过上述证据证明某银行对于抵押担保房产系上诉人段某、燕某夫妻共同财产的事实是明知的。

关于上诉人某银行提出的其就涉案房屋适用善意取得和表见代理的主张，因第三人善意取得及表见代理适用的条件是上诉人某银行主观须为善意、无过失，而本案中上诉人某银行作为金融机构在签订抵押合同、办理登记过程中，在明知燕某与段某是夫妻关系，燕某是抵押物的共有人及段某、燕某均是抵押人的情况下，没有让燕某在抵押合同签字，具有明显过错，故不适用善意取得和表见代理的相关规定。

其他类似案例包括：

案例20：郑某与被上诉人蒋某某、刘某某确认合同无效纠纷:，北京第二中级人民法院(2015)二中民终字第01033号。

案例21：周春风与锦湖(中国)轮胎销售有限公司、张集军、乌兰察布市荣达物资有限责任公司确认合同无效纠纷案，乌兰察布市中级人民法院（2015）乌民终字第126号。

案例22：李惠珠等与保福融资担保有限公司案外人执行异议案，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终611号。

案例：张×与刘×与某银行等确认合同无效纠纷，北京第一中级人民法院(2015)一中民(商)终字第3号。

案例：姜芸与殷胜利等确认合同无效纠纷案， 北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第3802号。

综上，从目前司法实践的判例来看，观点2为目前的主流观点和主流判决，这也就意味着，银行等信贷机构在办理具体业务时，对房屋权属、抵押人婚姻状况具有审慎的查询和注意义务，且在办理登记的过程中应无过错及过失。

2、银行、小贷公司等专业机构在缔结合同时是否有更高的注意义务？

通过案例检索发现，部分法院在判决书中认为银行等专业机构在缔结合同时应具有更高的注意义务。

例如，在案例14中国建设银行股份有限公司虞支行与陆某某一案【绍兴市中级人民法院（2010）浙绍商终字第362号】中，法院认为：“上诉人系商业银行，不同于非专业化的普通债权人，在缔结担保合同时应当负有更高程度的注意义务”。

上面介绍的案例中有类似表述的还包括案例3师宗县农村信用合作联社瓦鲁分社与张晋博、彭菊花金融借款合同纠纷、案例4中国建设银行股份有限公司深圳市分行与邹红松、龚星星、罗晓春、孟军借款合同纠纷。

其他类似判例：

案例23：陈某某与华诚公司、单某某典当纠纷一案，嘉兴市中级人民法院（2012）浙嘉商提字第5号。